Ну что, народ, давайте поговорим о делах серьезных, но нудных. О сделках с недвижимостью. Точнее, о тех, что называют «черными». Сразу скажу, тут не про драгоценности и бандитов, а про уклонение от налогов и прочие радости, которые потом оборачиваются неслабым геморроем. Многие думают: «А что такого? Подпишем на бумажке поменьше, остальное наличкой дадим – и все довольны». Ага, конечно. Довольны вы будете ровно до первого косяка.
Итак, что же такое эта «черная» сделка? По сути, это когда в договоре купли-продажи указывается сумма, сильно отличающаяся от реальной стоимости объекта. Обычно это делают, чтобы занизить налоговую базу и заплатить поменьше НДФЛ. Продавец хочет сэкономить, покупатель, бывает, соглашается ради снижения цены. Вин-вин, казалось бы. Но на самом деле, вин-луз, причём луз – это вы, если вас поймают. И поверьте, поймать могут.
Для продавца такой маневр – прямой путь к проблемам с налоговой. Если выяснится, что вы занизили цену, вам нарисуют доначисление НДФЛ, пеней и, что самое неприятное, штраф. Причем штраф не маленький, до 40% от неуплаченной суммы. А если сумма большая (а в недвижимости она обычно такова), то и штраф будет очень даже ощутимым. Плюс, если занижена сумма налога за три крупные года, есть шанс попасть под уголовную ответственность. Ну и кому это надо? Сделку могут вообще признать недействительной, и тогда вместо денег от продажи вы получите обратно свой объект, а покупатель – свои деньги, и все это через суд, с кучей нервов и безвозвратными потерями.
А что же покупатель? Он ведь тоже не в шоколаде. Допустим, вы купили квартиру за 10 миллионов, а по договору она стоит 3 миллиона. Если потом вдруг вы захотите её продать (предположим, через год), и цена будет 12 миллионов, то налоговая база для расчета вашего НДФЛ будет 12 – 3 = 9 миллионов. А если бы вы указали реальную стоимость, то база была бы 12 – 10 = 2 миллиона. Чувствуете разницу? Переплата на ровном месте. А если вдруг сделка будет признана недействительной, то вы получите обратно только те 3 миллиона, которые были в договоре. Остальное может уйти в никуда. И доказать, что вы давали продавцу еще 7 миллионов наличкой, будет практически невозможно. Это как раз тот случай, когда жадность порождает бедность.
А ещё, если вы вдруг захотите вернуть налоговый вычет с покупки жилья, то он будет рассчитываться только с той суммы, которая указана в договоре. То есть, с наших гипотетических 3 миллионов, а не с фактических 10. Ещё одна потеря. В общем, рисков очень много, и они вполне реальны. Сэкономить на налогах – это одно, а попасть на штрафы, суды и потерять деньги – совсем другое. Лучше играть по правилам, поверьте старому опыт.
Итак, вот основные понятия, которые мы сегодня затронули:
Договор купли-продажи – документ, где прописаны все условия сделки по покупке или продаже, например, квартиры или дома, и что самое главное – её цена.
Налоговая база – это сумма, с которой потом будут считать налог. Чем она меньше, тем меньше платишь (в теории, конечно).
НДФЛ – налог на доходы физических лиц, то есть с вашей зарплаты, или, например, с прибыли от продажи недвижимости.
Недействительная сделка – это сделка, которую суд признал недействительной из-за каких-то нарушений. Налоговый вычет – это такая штука, которая позволяет вам вернуть часть уплаченного налога при покупке жилья. Но только с той суммы, которую вы официально показали.
Штрафы за «чёрную» сделку: когда экономия оборачивается лютым геморроем
Ну что, господа будущие владельцы и бывшие хозяева чего-либо, давайте поговорим о денежках. Точнее, о том, как за их экономию можно огрести по полной программе. Я не про акции в Пятерочке, а про серьезные дела – про покупку и продажу всякого рода имущества. И почему «чёрная» сделка – это такой себе «бесплатный сыр», который, как известно, не то что не бесплатный, а еще и под завязку нашпигован ловушками.
Что такое эта ваша «чёрная» сделка и почему она такая «чёрная»?
Представьте себе: вы что-то покупаете или продаете. Допустим, квартиру. Или машину. Или даже набор старых марок, который почему-то стоит как иномарка. В идеальном мире, все честно: цена, указанная в договоре, соответствует реальной сумме, которая переходит из рук в руки. И с этой суммы, как положено, платятся налоги.
А вот в «чёрной» сделке – нет. Она потому и «чёрная», что часть или даже вся сумма сделки скрывается от государства. То есть, в договоре пишется одна цифра (обычно, сильно заниженная), а в конверте передаётся другая (настоящая, естественно). Зачем? В основном, чтобы сэкономить на налогах.
Какие налоги? Ну, если вы продали что-то, чем владели меньше определённого срока (например, квартирой меньше 5 лет, а иногда и меньше 3 лет, тут надо смотреть внимательно, законы наши – штука такая, меняются постоянно), то вы должны заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ). А это, на минуточку, 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Если вы купили за миллион, а продали за три, то два миллиона – это ваш доход, с которого будь добр отстегни 13%. А это 260 тысяч! Огого!
Покупателю налоги вроде как не грозят сразу за покупку. Зато потом, когда он сам будет продавать, его радость от низкой «официальной» цены может очень быстро улетучиться. Об этом чуть ниже, не торопимся.
Продавец: главный герой или главный ротозей?
Обычно инициатором «чёрной» схемы выступает продавец. Он же порой и основной бенефициар этой мутной затеи. Он такой думает: «Зачем платить эти бешеные 13% государству? Я лучше эту сумму себе в карман положу!». И вот тут начинается карусель.
Вариантов бывает несколько, но самый популярный – это когда в договоре купли-продажи указывается цена, меньше реальной. Например, квартира стоит 10 миллионов, а в договоре пишут 2 миллиона. Эти 2 миллиона – типа официально, а остальные 8 лямов – наличкой в пакете, под честное солдатское. Или типа «на ремонт». Или вообще без всяких объяснений, просто наличкой.
Что грозит продавцу?
- Дополнительное начисление налога. Налоговая, она не дура. Если увидит, что вы продали квартиру за 2 миллиона, а средняя цена на такие квартиры 10 миллионов, у них возникнут вопросики. И они вполне могут доначислить вам НДФЛ с реальной, по их мнению, стоимости. А иногда, если сделка была не совсем обыденной (например, продается шикарная квартира, а в договоре цена как у сарая), могут даже провести оценку. И доначислят налог. Плюс пени.
- Штрафы. За что? За неуплату или неполную уплату налога. Обычно это 20% от неуплаченной суммы налога. А если докажут, что умысел был, да еще и злой, то и 40%! Представьте: вы сэкономили 260 тысяч, а вам доначислили эти 260, плюс еще 20% сверху, т.е. 52 тысячи. Итого, вы в минусе уже на 52 тысячи, да еще и те же 260 тысяч отдать надо. Красота!
- Уголовная ответственность. Да-да, не удивляйтесь! Если сумма неуплаты налогов крупная (а это от 2,7 млн рублей за три года), то налоговая может передать дело в следственный комитет. И тогда уже можно получить не только штраф, но и лишение свободы. Почитайте статью 198 Уголовного кодекса РФ «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица». Там весело. Очень весело.
Термин: Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – это такой налог, который берут с твоих доходов. Получил зарплату? Отдал НДФЛ. Продал квартиру дороже, чем купил? Тоже отдал НДФЛ. В большинстве случаев это 13%. Для богатых, от определенной суммы, может быть и 15%. Государству ведь надо как-то дороги строить и зарплаты бюджетникам платить, вот оно и собирает с наших доходов.
Термин: Пени – это такая добавка к налогам, которую ты платишь, если не уложился в срок или не полностью заплатил. Это как штраф за опоздание, только его высчитывают за каждый день просрочки. Ставка пени зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Мелочь, а неприятно.
Вот, допустим, продали вы квартиру. Вложили в неё душу, силы, евроремонт. И тут такой соблазн – занизить цену в договоре. Не ведитесь! Оно того не стоит. Серьезно.
Покупатель: вроде бы и не при делах, но тоже может попасть
Казалось бы, покупателю-то что? Он купил по «чёрной» схеме, заплатил продавцу меньше налогов, себе вроде как сэкономил на будущих налогах (если он не перепродаёт сразу, а то ипотеку взял, ремонт сделал). Ан нет! И для него есть свои подводные камни, да такие, что мама не горюй!
- Проблемы при возврате НДФЛ. Покупатель имеет право на налоговый вычет при покупке жилья. Это когда государство тебе часть денег, потраченных на квартиру (и проценты по ипотеке), как бы возвращает. А теперь представьте: вы купили квартиру за 10 миллионов, а по договору она стоит 2 миллиона. С какой суммы вам дадут вычет? Правильно, с 2 миллионов! А могли бы получить с 2 миллиона (максимальная сумма вычета) + проценты по ипотеке. Это довольно большая сумма, которую можно получить обратно, а вы ее теряете из-за жадности продавца. Или своей собственной.
- Проблемы при оспаривании сделки. Ну, допустим, что-то пошло не так. Продавец оказался мошенником, или объявились внезапные наследники, или ещё какая-нибудь юридическая засада. И суд признает сделку недействительной. Вам что вернут? Правильно, ту сумму, которая указана в договоре! Эти самые 2 миллиона, а не 10, которые вы отдали. А доказать, что вы отдали 10, а не 2, будет крайне сложно. Если вообще возможно. Судья такой скажет: «Ну, а где доказательства, что вы отдали больше? В договоре 2 миллиона. Извините, ничего не можем поделать!» И все, прощай большая часть ваших денег!
- Банкротство продавца. Это, конечно, нечасто, но бывает. Если продавец через какое-то время вдруг объявляет себя банкротом, то его имущество распродают, чтобы погасить долги. И вашу сделку, особенно если она была недавно и цена была занижена, могут признать подозрительной и оспорить. И тут снова мы возвращаемся к пункту 2 – вам вернут только официальную сумму. И хорошо, если вернут. Иногда можно вообще ничего не получить.
- Могут привлечь как пособника. Это редко, но если выяснится, что вы активно помогали продавцу уклоняться от налогов, да ещё и сговаривались с ним, теоретически можно попасть под раздачу. Статья 198 УК РФ предусматривает ответственность и для тех, кто способствовал уклонению. Это, конечно, более сложный сюжет, но тоже стоит иметь в виду.
Термин: Налоговый вычет – это когда ты покупаешь что-то дорогое (например, квартиру или платишь за образование/лечение), а государство тебе часть уплаченного ранее НДФЛ возвращает. Это такой приятный бонус, чтобы стимулировать людей покупать жилье, учиться и лечиться. Максимальный вычет на покупку жилья сейчас составляет 260 000 рублей (с 2 млн рублей потраченных). И по процентам ипотеки тоже можно получить вычет, там максимальная сумма 390 000 рублей (с 3 млн рублей, уплаченных как проценты). Приятно же!
Так что, не думайте, что сэкономив пару тысяч на налогах продавцу, вы остались в белом пальто. Вы сами себе подкладываете такую жирную свинью, что потом расхлебывать будете десятилетиями.
Как себя обезопасить, если уж так получилось?
Если вы уже влипли в такую историю, или вас уговаривают, или вы сами призадумались, давайте пофантазируем. Конечно, лучше всего всегда оформлять сделку по полной стоимости, как бы банально это ни звучало. Это самый верный способ спать спокойно.
Но если продавец уперся рогом и не хочет указывать полную стоимость, а квартира ну очень нравится, что делать?
- Фиксируйте все оплаты. Если часть суммы передается наличными, обязательно составьте расписку! Да, это не 100% гарантия, но хоть что-то. В расписке укажите реальную сумму, за что она передается. И обязательно просите, чтобы продавец писал ее своими руками, шариковой ручкой (не гелевой!), разборчиво. Укажите паспортные данные обеих сторон. Дата. Подпись. А лучше, если эту расписку засвидетельствует нотариус, но это уже другая история.
- Договор займа. Иногда хитрые продавцы предлагают оформить «договор займа» на разницу. Мол, вы дали мне в долг, а я вам потом верну. Это еще более мутная схема! Во-первых, вы рискуете тем, что продавец может просто не вернуть вам эти деньги. Во-вторых, доказать, что это «на самом деле» часть стоимости квартиры, а не реальный займ, будет крайне сложно. То есть, вам могут сказать: «Извините, это был займ, а не плата за квартиру!«. И вернуть вам могут только официальную сумму за квартиру, а доказывать, что займ был связан с покупкой, придется долго и нудно.
- Свидетели. Если уж совсем ничего другого нет, можно привлечь свидетелей передачи денег. Но показания свидетелей – это не всегда железобетонный аргумент в суде. К ним могут отнестись как к заинтересованным лицам.
«Получил я, такой-то, от такого-то, такую-то сумму денег за такую-то квартиру, расположенную по такому-то адресу, сверх суммы, указанной в договоре купли-продажи от такого-то числа.» — вот что-то в таком духе.
В общем, чем больше бумажек и доказательств, тем лучше. Но, повторюсь, НИЧТО не заменит честного, прозрачного договора по реальной цене.
А если меня поймали?
Ну, вот, допустим, вы продавец. И налоговая просекла фишку. Что делать?
- Признать вину и добровольно уплатить. Если вы понимаете, что вас поймали за жабры, лучше признать ошибку и уплатить налог, пени и штраф. В этом случае есть шанс, что размер штрафа будет минимальным. И уголовной ответственности вы избежите, если сумма не особо крупная.
- Не затягивать. Чем дольше вы будете упираться, тем больше пени накопится, и тем больше будет вероятность, что дело передадут куда-нибудь повыше, например, на рассмотрение УБЭП (Управление по борьбе с экономическими преступлениями).
- Консультироваться с юристом. Это, конечно, само собой разумеющееся. Хороший юрист по налоговым делам может помочь снизить размер штрафа, оспорить некоторые требования налоговой или просто грамотно выстроить линию защиты.
А если вы покупатель, и продавец вдруг «забыл» про часть денег, или сделку оспаривают?
- Искать доказательства. Все те расписки, свидетели, переписки (если они были!). Все, что может косвенно или прямо подтвердить факт передачи большей суммы, чем указана в договоре.
- Сразу в суд. Не тяните. Если вы видите, что вас обманывают, сразу обращайтесь в суд.
- Юрист. Да, опять он. Ваши шансы на успех в суде без юриста, особенно если другая сторона хорошо подкована, стремятся к нулю.
Иногда, вроде и не обман, а все равно «чернуха»
Бывает, что вроде никто изначально и не хотел обманывать, а получилось не очень. Например, продавец владел квартирой мало, и ему надо потянуть время, чтобы вышел срок владения, после которого не надо платить НДФЛ. И предлагается такая схема: заключаем предварительный договор купли-продажи на одну сумму, а через год-два, когда пройдет срок, заключаем основной договор на ту же сумму. И все эти год-два вы там живете и платите как бы «арендную плату».
- Риски для покупателя:
- За эти год-два продавец может передумать продавать. Или найти покупателя, который предложит больше. И что вы с ним сделаете? Он скажет: «Я же собирался продать! Но передумал!». И все.
- Цена может измениться. За год-два рынок может сильно измениться. В какую сторону – вопрос.
- Что если с продавцом что-то случится? Наследники могут вообще отказаться от выполнения предварительного договора. И доказывать, что все эти «арендные платежи» – это на самом деле часть стоимости квартиры, будет очень сложно.
- Риски для продавца:
- Покупатель может отказаться от покупки. И все. Вы потеряли время.
- Если налоговая все же признает эти «арендные платежи» частью стоимости, то налог будут доначислять.
Термин: Предварительный договор купли-продажи – это такой договор, когда стороны договариваются, что в будущем (например, через месяц или год) заключат основной договор купли-продажи какого-то имущества. В нем обычно указываются основные условия будущей сделки – цена, объект. Этот договор как бы обязывает стороны заключить окончательный договор. Но не всегда это так просто.
Вместо заключения, просто подумайте
Получается, что «чёрная» сделка – это такая очень тонкая игра на нервах, где в плюсе в конечном итоге, как правило, никто не остается. Продавец рискует попасть под мощный налоговый пресс, покупатель – остаться без денег и с кучей проблем. И все эти «сэкономленные» налоги могут обернуться такими штрафами и такими судебными тяжбами, что потом будешь долго вспоминать, зачем ты вообще в это ввязался.
| Продавец |
|
|
| Покупатель |
|
|
Так что, прежде чем соглашаться на подобные авантюры, сто раз подумайте. Стоит ли экономия на налогах, пусть даже значительная, таких потенциальных проблем и головной боли? Моё мнение: нет, не стоит. Лучше заплатить все по закону и спать спокойно.
Часто задаваемые вопросы: Штрафы за «чёрную» сделку: что грозит покупателю и продавцу
В мире сделок с недвижимостью иногда встречаются ситуации, когда стороны пытаются сэкономить, избегая уплаты налогов. Такие сделки принято называть «чёрными» или нелегальными. Они несут в себе серьёзные риски как для продавца, так и для покупателя. Давайте разберемся, что это такое и какие могут быть последствия.
1. Что такое «чёрная» сделка с недвижимостью?
«Чёрная» сделка – это сделка купли-продажи недвижимости, в которой продавец и покупатель умышленно занижают реальную стоимость объекта в договоре купли-продажи. Цель такого занижения – уменьшить сумму налога, подлежащего уплате продавцом (например, налог на доходы от продажи имущества) или покупателем (например, при получении налогового вычета).
2. Почему люди идут на «чёрные» сделки?
- Продавец хочет избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если объект находится в собственности менее минимального срока владения.
- Покупатель может рассчитывать на больший налоговый вычет, если договорится с продавцом о завышении стоимости в договоре (хотя это гораздо реже).
- Иногда это просто незнание закона или желание «обойти систему».
3. Какие риски несёт продавец при «чёрной» сделке?
- Налоговая ответственность. Если налоговая инспекция узнает о занижении стоимости, продавцу грозят серьёзные штрафы.
- Неуплата налога: 20% от неуплаченной суммы налога.
- Умышленная неуплата налога: до 40% от неуплаченной суммы налога.
- Пени: за каждый день просрочки уплаты налога.
- Если сумма неуплаченного налога очень большая, может наступить уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов (крупный и особо крупный размер).
- Риск оспаривания сделки. В случае банкротства продавца или при наследовании недвижимости, сделка может быть оспорена и признана недействительной. Если она будет признана недействительной, покупателю вернут сумму, указанную в договоре, а не фактически уплаченную.
4. Какие риски несёт покупатель при «чёрной» сделке?
- Проблемы с налоговым вычетом. Покупатель сможет получить налоговый вычет только от суммы, указанной в договоре. Если стоимость занижена, вычет будет меньше.
- (Самый большой риск) Риск потери части денег при расторжении сделки. Если сделка будет признана недействительной (например, из-за обнаружения скрытых обременений, банкротства продавца, оспаривания наследниками и т.д.), покупателю вернут только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Если реальная цена была выше, покупатель потеряет разницу.
- Сложности с доказательством реальной стоимости. В суде будет очень сложно доказать, что вы заплатили больше, чем указано в договоре.
- Пособничество в налоговом преступлении. Теоретически, покупатель может быть привлечён к ответственности как пособник в налоговом преступлении, если будет доказано его участие в умышленном занижении стоимости с целью уклонения от уплаты налогов.
5. Что делать, если вам предлагают «чёрную» сделку?
Категорически отказываться. Риски для обеих сторон слишком велики. Лучше заплатить все налоги в соответствии с законом и спать спокойно. Если продавец настаивает на занижении стоимости, это повод задуматься о его добросовестности и возможных скрытых проблемах с объектом или его документами.
6. Как налоговая инспекция может узнать о «чёрной» сделке?
Налоговая инспекция может получить информацию разными способами:
- От другой стороны сделки (например, если покупатель понял, что его обманули).
- От банков (если есть сомнительные переводы средств).
- От нотариусов или риелторов (в случаях, когда информация становится известна в процессе работы).
- Через анализ рыночных цен на аналогичное жильё. Если стоимость сделки сильно отличается от рыночной, это может вызвать подозрения.
- При наследственных спорах, когда одна из сторон предоставит информацию о реальной стоимости.
7. Можно ли избежать ответственности, если сделка уже состоялась?
Если сделка уже состоялась и вы понимаете, что она была «чёрной», лучше всего обратиться к налоговому консультанту или юристу. Возможно, есть способы добровольно уточнить налоговую декларацию и минимизировать риски, но это зависит от конкретной ситуации и степени нарушения. Самостоятельно без консультации предпринимать что-либо не рекомендуется.
8. Могут ли посадить в тюрьму за «чёрную» сделку?
Да, в случае если неуплата налогов от «чёрной» сделки достигает особо крупного размера, продавец может быть привлечён к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов физическим лицом». Это может предусматривать лишение свободы на срок до трех лет. Покупателя обычно к уголовной ответственности не привлекают, если нет других отягчающих обстоятельств, но он может выступать как свидетель или пострадавшая сторона.
Вывод: «Чёрные» сделки – это всегда рискованная авантюра. Попытка сэкономить несколько десятков или сотен тысяч рублей на налогах может обернуться куда более крупными финансовыми потерями и серьёзными проблемами с законом.